Baulasten, Stellplaetze und Abgeschlossenheitsbescheinigung

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3. Der Bau eines Gebäudes 37 Baulasten, Stellplätze und Abgeschlossenheitsbescheinigung Baulasten (§ 83 BauO NRW) Durch die Eintragung einer Baulast kann sich der Grundstückseigentümer zu bestimmten Dingen, die sein Grundstück betreffen, verpflichten. Diese Verpflichtung ist freiwillig und kann von der Bauaufsichtsbehörde nicht eingefordert werden. Typische Fälle, die eine Baulast erforderlich machen, sind Bauvorhaben, die auf einem Grundstück errichtet werden sollen, das nicht „erschlossen“ ist, also nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt. Hier ist der Zugang bzw. die Zufahrt über ein Privatgrundstück durch eine Baulast zu sichern. Weiterhin können z. B. Abstandsflächen, Autoabstellplätze oder Kinderspielplätze Gegenstand einer Baulast sein, wenn sie von dem Bauherrn nicht auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden können. Baulasten werden auf Antrag ins sog. Baulastenverzeichnis eingetragen, welches bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Baulasten dürfen nicht verwechselt werden mit den Lasten und Beschränkungen, z. B. den Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch des Grundstücks eingetragen werden: Während die Baulasten im Baulastenverzeichnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts ergehen, sind Eintragungen im Grundbuch privatrechtlicher Natur. Die Eintragung einer Baulast setzt den Antrag des Grundstückseigentümers, einen unbeglaubigten Grundbuchauszug neuesten Datums sowie in der Regel den Lageplan mit Darstellung der einzutragenden Baulastfläche (grüne Schraffur) voraus. Dieser Lageplan muss entweder vom zuständigen Katasteramt oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt und mit öffentlichem Glauben beurkundet werden (amtlicher Lageplan). Stellplatzpflicht (§ 51 BauO NRW) Für jedes Neubauvorhaben – aber auch für diverse Nutzungsänderungen in bestehenden Gebäuden – ist eine bestimmte Anzahl von PKW-Stellplätzen erforderlich, die der Bauherr gegenüber der Bauaufsichtsbehörde nachzuweisen hat. Dabei lehnt sich die Bauaufsichtsbehörde an die folgenden Berechnungsschlüssel an: 〉〉 für Einfamilienhäuser 1 Stellplatz 〉〉 für Mehrfamilienhäuser 1 Stellplatz je Wohnung Können notwendige Stellplätze nicht auf dem Grundstück nachgewiesen werden, ist es möglich, diese auf benachbarten Grundstücken anzulegen und diese Parkplätze durch Baulast öffentlich-rechtlich zu sichern. Ist auch dieses nicht realisierbar, kann der Bauherr im Ausnahmefall mit der Stadt einen sog. „Ablösevertrag“ schließen und durch Zahlung eines Geldbetrages seine Stellplatzpflicht erfüllen. Die Ablösebeträge je Stellplatz sind nach Standorten in vorgegebenen festen Zonen gestaffelt und betragen 〉〉 6.100 € im Kernbereich, 〉〉 3.000 € im erweiterten Kernbereich von Düren und 〉〉 2.100 € in Randbereichen. Diese Vorgaben sind in einer Satzung geregelt, die bei der Bauordnungsabteilung vorliegt und dort erläutert werden kann. Abgeschlossenheitsbescheinigung Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können in bestehenden oder neu zu errichtenden Gebäuden Eigentumswohnungen geschaffen werden, die dann getrennt veräusserbar sind. Es ist ebenfalls möglich, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzungseinheiten (Büros, Läden, Gewerbebetriebe) Sondereigentum zu bilden. Das Wohnungs- bzw. Sondereigentum wird über den Notar begründet und bedarf der Eintragung im Grundbuch. Dabei wird das Eigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil an dem betreffenden Grundstück verbunden. Die Größe des Miteigentumsanteiles am Grundstück entspricht dem Prozentsatz, den die Wohnfläche der Wohnung an der gesamten Wohnfläche des Gebäudes ausmacht. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die ebenfalls bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden muss. Außer dem formlosen Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung und einem unbeglaubigten Grundbuchauszug neuesten Datums sind Bauzeichnungen mit Kennzeichnung der abgeschlossenen Wohnungs- oder Sondereigentumseinheiten vorzulegen. Wegen der hierbei zu beachtenden Besonderheiten ist eine Beratung durch die Bauaufsichtsbehörde zu empfehlen.


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